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農(nóng)貿(mào)市場項目可行性報告

發(fā)布時間：2023-03-04 23:29:15 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 587 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場項目可行性報告的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、項目實(shí)施可行性怎么寫
2、關(guān)于投資福州地區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)的可行性報告
3、項目可行性研究報告怎么寫
4、農(nóng)業(yè)園區(qū)可行性報告

農(nóng)貿(mào)市場項目可行性報告

一、項目實(shí)施可行性怎么寫

項目可行性研究報告考慮的因素必須全面，因為它關(guān)系到一個項目的成敗。不同項目所要考慮的因素會有所不同，下面是可行性研究報告所要包含的核心內(nèi)容：

1、投資必要性

主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性。

2、技術(shù)可行性

主要從事項目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評價。

3、財務(wù)可行性

主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。

4、組織可行性

制定合理的項目實(shí)施進(jìn)度計劃、設(shè)計合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項目順利執(zhí)行。

5、經(jīng)濟(jì)可行性

主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

6、社會可行性

主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定性等。

可行性研究報告法規(guī)依據(jù)：

1、國家發(fā)改委頒布的《一般工業(yè)項目可行性研究報告編制大綱》。

2、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會2006年審核批準(zhǔn)施行。

3、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2011年本)2013年修改版。

4、《中華人民共和國節(jié)約能源法》(2008年4月1日實(shí)施)。

5、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》。

6、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》。

7、《投資項目可行性研究指南》。

有了以上6條核心內(nèi)容，再根據(jù)項目實(shí)際情況增加可行性考慮因素，項目可行性報告寫出來一定會有很大參考價值。

二、關(guān)于投資福州地區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)的可行性報告

設(shè)施農(nóng)業(yè)屬于高投入高產(chǎn)出，資金、技術(shù)、勞動力密集型的產(chǎn)業(yè)。它是利用人工建造的設(shè)施，使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)逐步擺脫自然的束縛，走向現(xiàn)代工廠化農(nóng)業(yè)、環(huán)境安全型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、無毒農(nóng)業(yè)的必由之路，同時也是農(nóng)產(chǎn)品打破傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的季節(jié)性，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的反季節(jié)上市，進(jìn)一步滿足多元化、多層次消費(fèi)需求的有效方法。

發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，可有效提高土地產(chǎn)出率、資源利用率和勞動生產(chǎn)率，提高農(nóng)業(yè)素質(zhì)、效益和競爭力，既是當(dāng)前農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段的客觀要求，也是克服資源和市場制約、應(yīng)對國際競爭的現(xiàn)實(shí)選擇，對于保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力具有十分重要的意義。

　第一部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目總論

第二部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)品市場需求分析

第四部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

第七部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目組織和勞動定員

第八部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目實(shí)施進(jìn)度安排

第九部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目財務(wù)評價分析

第十部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價

第十一部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

第十二部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目可行性研究結(jié)論與建議

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第一部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目背景

　（一）項目名稱

?。ǘ╉椖康某修k單位

　（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

?。ㄋ模╉椖康闹鞴懿块T

?。ㄎ澹╉椖拷ㄔO(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

?。╉椖拷ㄔO(shè)地點(diǎn)

二、項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

?。ㄒ唬╉椖慨a(chǎn)品市場前景

?。ǘ╉椖吭瞎?yīng)問題

　（三）項目政策保障問題

?。ㄋ模╉椖抠Y金保障問題

?。ㄎ澹╉椖拷M織保障問題

　（六）項目技術(shù)保障問題

?。ㄆ撸╉椖咳肆ΡＵ蠁栴}

?。ò耍╉椖匡L(fēng)險控制問題

　（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

項目總投資萬元，其中建設(shè)投資萬元（其中土建工程費(fèi) 萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費(fèi) 萬元、土地購置及整理費(fèi) 萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元、基本預(yù)備費(fèi) 萬元、漲價預(yù)備費(fèi) 萬元），鋪底流動資金萬元。項目所需投入總資金萬元。

項目建成后，年營業(yè)收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內(nèi)部收益率，盈虧平衡點(diǎn) ，年稅金總額萬元。

?。ㄊ╉椖可鐣б娼Y(jié)論

?。ㄊ唬╉椖靠尚行跃C合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

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第二部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)背景

?。ㄒ唬╉椖空邔用姘l(fā)起背景

1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2、產(chǎn)業(yè)政策

3、技術(shù)政策

　（二）項目市場層面發(fā)起背景

1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)

2、市場發(fā)展前景

?。ㄈ╉椖堪l(fā)起人以及發(fā)起緣由

1、公司在技術(shù)方面的積累

2、公司在市場方面的積累

3、……

　（四）……

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)必要性

　（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求

?。ǘ┦袌霭l(fā)展的要求

　（三）企業(yè)發(fā)展的要求

三、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)可行性

　（一）經(jīng)濟(jì)可行性

?。ǘ┱呖尚行?/p>

　（三）技術(shù)可行性

?。ㄋ模┠Ｊ娇尚行?/p>

?。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

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第三部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、XX市場前景（重點(diǎn)）

二、XX市場容量（重點(diǎn)）

三、XX市場競爭格局

四、XX價格現(xiàn)狀及預(yù)測

五、XX市場主要原材料供應(yīng)

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第四部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

?。ㄒ唬┕に囋O(shè)備選型

　（二）工藝說明

?。ㄈ┕に嚵鞒?/p>

三、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

?。ㄒ唬I銷戰(zhàn)略規(guī)劃

?。ǘI銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

?。ㄈ┐黉N策略

……

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第五部分　設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地與土建總規(guī)

　一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地

?。ㄒ唬┰O(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地地理位置

?。ǘ┰O(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地自然情況

　（三）設(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地資源情況

?。ㄋ模┰O(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

?。ㄎ澹┰O(shè)施農(nóng)業(yè)項目建設(shè)地人口情況

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目土建總規(guī)

?。ㄒ唬╉椖繌S址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價

?。ǘ┩两倛D布置

1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

2、豎向布置

（1）場址地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標(biāo)高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況

4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

5、總平面布置主要指標(biāo)表

?。ㄈ﹫鰞?nèi)外運(yùn)輸

1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

?。ㄋ模╉椖客两芭涮坠こ?/p>

1、項目占地

2、項目土建及配套工程內(nèi)容

　（五）項目土建及配套工程造價

?。╉椖科渌o助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

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第六部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目環(huán)境保護(hù)

?。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù)

　（二）項目環(huán)境保護(hù)措施

?。ㄈ╉椖凯h(huán)境保護(hù)評價

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目資源利用及能耗分析

?。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

　（二）項目資源利用及能耗分析

三、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目節(jié)能方案

　（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

?。ǘ╉椖抗?jié)能分析

四、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目消防方案

?。ㄒ唬╉椖肯涝O(shè)計依據(jù)

?。ǘ╉椖肯来胧?/p>

?。ㄈ┗馂?zāi)報警系統(tǒng)

?。ㄋ模缁鹣到y(tǒng)

?。ㄎ澹┫乐R教育

五、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目勞動安全衛(wèi)生方案

（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

（二）項目勞動安全保護(hù)措施

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第七部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目組織

?。ㄒ唬┙M織形式

　（二）工作制度

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目勞動定員和人員培訓(xùn)

?。ㄒ唬﹦趧佣▎T

?。ǘ┠昕偣べY和職工年平均工資估算

?。ㄈ┤藛T培訓(xùn)及費(fèi)用估算

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第八部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目實(shí)施進(jìn)度安排

項目實(shí)施時期的進(jìn)度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實(shí)施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實(shí)施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目實(shí)施的各階段

　（一）建立項目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

?。ǘ┵Y金籌集安排

?。ㄈ┘夹g(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

?。ㄋ模┛辈煸O(shè)計和設(shè)備訂貨

?。ㄎ澹┦┕?zhǔn)備

　（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

?。ㄆ撸┛⒐を炇?/p>

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目實(shí)施進(jìn)度表

三、XX劑項目實(shí)施費(fèi)用

?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位管理費(fèi)

　（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)

?。ㄈ┥a(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

　（四）辦公和生活家具購置費(fèi)

?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)支出的費(fèi)用

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第九部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目財務(wù)評價分析

一、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行詧蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

　（一）資金來源

?。ǘ╉椖炕I資方案

三、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目投資使用計劃

?。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

?。ǘ┙杩顑斶€計劃

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

?。ㄒ唬┯嬎阋罁?jù)及相關(guān)說明

?。ǘ╉椖繙y算基本設(shè)定

五、設(shè)施農(nóng)業(yè)項目總成本費(fèi)用估算

圖：設(shè)施農(nóng)業(yè)項目總成本費(fèi)用估算

　（一）直接成本

?。ǘ┕べY及福利費(fèi)用

?。ㄈ┱叟f及攤銷

?。ㄋ模┕べY及福利費(fèi)用

?。ㄎ澹┬蘩碣M(fèi)

?。┴攧?wù)費(fèi)用

　（七）其他費(fèi)用

　（八）財務(wù)費(fèi)用

?。ň牛┛偝杀举M(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

?。ㄒ唬╀N售收入

?。ǘ╀N售稅金及附加

?。ㄈ┰鲋刀?/p>

?。ㄋ模╀N售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

?。ㄒ唬╉椖客顿Y現(xiàn)金流估算

圖：設(shè)施農(nóng)業(yè)項目投資現(xiàn)金流估算

?。ǘ╉椖抠Y本金現(xiàn)金流估算

圖：設(shè)施農(nóng)業(yè)項目現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

?。ㄒ唬┯澠胶夥治?/p>

?。ǘ┟舾行苑治?/p>

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第十部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報告中財務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

　（一）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。

如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

?。ǘ┴攧?wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實(shí)際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。

?。ㄈ┩顿Y回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

（l）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準(zhǔn)則

1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

?。ㄎ澹╉椖客顿Y利稅率

項目投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

?。╉椖抠Y本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

?。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標(biāo)匯總表

二、國民經(jīng)濟(jì)評價

國民經(jīng)濟(jì)評價是項目經(jīng)濟(jì)評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟(jì)評價采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標(biāo)進(jìn)行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

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第十一部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險及防控措施

三、市場風(fēng)險及防控措施

四、籌資風(fēng)險及防控措施

五、其他相關(guān)粉線及防控措施

-----回到頂部

第十二部分設(shè)施農(nóng)業(yè)項目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

　1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

　2、對主要的對比方案進(jìn)行說明

　3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

　4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

　6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

　1、項目建議書（初步可行性報告）

　2、項目立項批文

　3、廠址選擇報告書

　4、資源勘探報告

　5、貸款意向書

　6、環(huán)境影響報告

　7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

　8、需要的市場預(yù)測報告

　9、引進(jìn)技術(shù)項目的考察報告

　10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

　11、其他主要對比方案說明

　12、其他

三、附圖

1、廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2、總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）

3、工藝流程圖

4、主要車間布置方案簡圖

5、其它

三、項目可行性研究報告怎么寫

《項目可行性研究報告》是針對擬投資項目在市場、技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、效益及風(fēng)險等方面進(jìn)行精確、系統(tǒng)的分析、論證和評價，為投資決策提供依據(jù)的基礎(chǔ)文件。

一、《項目可行性研究報告》的編寫請參考以下各項，并可根據(jù)項目實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

第一章項目總論

（一）項目概況（項目的投資背景、設(shè)立條件、規(guī)模、模式、目的等內(nèi)容）

（二）研究結(jié)論

1、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2、研究結(jié)論

第二章行業(yè)分析及市場預(yù)測

（一）環(huán)境分析（宏觀環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境）

（二）市場分析與預(yù)測（容量、發(fā)展趨勢）

（三）企業(yè)現(xiàn)有競爭優(yōu)勢（規(guī)模、成本、商業(yè)模式、管理、人才及其他）

（四）企業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo)

第三章企業(yè)組織和勞動定員

（一）企業(yè)現(xiàn)行組織架構(gòu)、團(tuán)隊簡介(突出個人亮點(diǎn))

（二）人力資源配置

第四章項目實(shí)施計劃及推進(jìn)時間安排

第五章市場營銷計劃

第六章投資估算

（一）資金規(guī)模、籌措方案

（二）資金用途

第七章財務(wù)評價

（一）財務(wù)預(yù)測

1、計算期、折舊及攤銷

2、企業(yè)經(jīng)營情況預(yù)估（至少提供前5年-10年）：

（1）收入

（2）固定成本變動成本

（3）三項費(fèi)用（要求明確具體項目：管理人員工資、業(yè)務(wù)人員工資、員工福利、房租、廣告費(fèi)、辦公耗材、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，可根據(jù)實(shí)際情況增減）

（4）利潤情況

3、上述數(shù)據(jù)10年后的變化趨勢預(yù)測及說明

（二）財務(wù)評價

1、財務(wù)盈利能力分析

2、相關(guān)說明

第八章風(fēng)險分析及對策

（一）企業(yè)經(jīng)營面臨的主要問題

（二）企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險

第九章項目退出方式

第十章結(jié)論與建議

第十一章其它需要說明的情況

附件：

1.項目經(jīng)營團(tuán)隊簡歷及業(yè)績介紹

2.其他附件

二、項目申請單位要對擬投資項目進(jìn)行深入細(xì)致的考察及調(diào)研，在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)等方面論證項目的可行性，并提出《項目可行性研究報告》，可行性論證力求全面、真實(shí)、準(zhǔn)確及可行。

三、《投資項目可行性研究報告》中引用的資料及數(shù)據(jù)，特別是基礎(chǔ)性、前提性的數(shù)據(jù)必須注明來源，確保客觀、真實(shí)。企業(yè)自行統(tǒng)計調(diào)查出的資料，須說明資料獲取的方法及可靠性。

四、《項目可行性研究報告》須對項目進(jìn)行認(rèn)真的財務(wù)分析和測算, 財務(wù)評價應(yīng)客觀、全面。財務(wù)評價應(yīng)至少符合以下要求：

1. 財務(wù)指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)：投資回收期、投資利潤率

動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、投資回收期、內(nèi)部收益率

2. 項目不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析

3. 測算要求

（1）合同或協(xié)議有明確經(jīng)營期限的按該期限測算現(xiàn)金流和損益情況，測算期原則上為15-20年；

（2）需測算投資項目對本企業(yè)當(dāng)年及未來三年的盈利和現(xiàn)金流的影響。

4. 測算要求

（1）合同或協(xié)議有明確經(jīng)營期限的按該期限測算現(xiàn)金流和損益情況，測算期原則上為15-20年，可根據(jù)企業(yè)自身情況估計前5-10年，以后每5年設(shè)定一個增長率；

（2）需測算投資項目對本企業(yè)當(dāng)年及未來三年的盈利和現(xiàn)金流的影響。

五、《項目可行性研究報告》需注明由編寫責(zé)任人和項目實(shí)施主體的主要負(fù)責(zé)人的聯(lián)絡(luò)方式。

四、農(nóng)業(yè)園區(qū)可行性報告

農(nóng)業(yè)園區(qū)可行性報告范文格式模板第一部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>總論1.</A>項目</A>概況1.1</A>項目</A>名稱1.2</A>項目</A>建設(shè)單位1.3</A>項目</A>位置（四至范圍）1.4</A>項目</A>周邊目前現(xiàn)狀1.5</A>項目</A>性質(zhì)及主要特點(diǎn)1.6</A>項目</A>地塊面積及邊界長1.7研究工作依據(jù)1.8研究工作概況2.</A>可行性研究</A>結(jié)論2.1市場分析預(yù)測2.2</A>項目</A>地塊分析2.3</A>項目</A>規(guī)劃方案2.4</A>項目</A>工程進(jìn)度2.5投資估算及資金籌措2.6</A>項目</A>財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價2.7</A>項目</A>綜合評價結(jié)論3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4.</A>項目</A>存在問題與建議第二部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>背景1.</A>項目</A>提出背景1.1</A>項目</A>所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境1.3</A>項目</A>發(fā)起人及發(fā)起緣由2.</A>項目</A>發(fā)展概況2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究</A>項目</A>及成果2.2</A>項目</A>地塊初勘及初測工作情況2.3</A>項目</A>建議書編制、提出及審批過程2.</A>項目</A>投資的必要性第三部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)市場研究1.市場供給1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究2.市場需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查3.市場價格3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查4.市場預(yù)測4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測4.2銷售及租賃價格預(yù)測5.市場推銷5.1推銷方式及措施5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測第四部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>研究1.地塊特征分析1.1</A>項目</A>區(qū)位分析1.2</A>項目</A>交通分析1.3</A>項目</A>人流分析1.4</A>項目</A>周邊規(guī)劃2.</A>項目</A>SWOT分析2.1</A>項目</A>優(yōu)勢分析2.2</A>項目</A>劣勢分析2.3</A>項目</A>機(jī)會分析2.4</A>項目</A>威脅分析3.</A>項目</A>定位方案3.1</A>項目</A>產(chǎn)品方案3.2主要功能建筑規(guī)模3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第五部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)投資估算農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>一般采用分項估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)用3.建筑安裝工程費(fèi)用4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6.管理費(fèi)用7.銷售費(fèi)用8.財務(wù)費(fèi)用9.各種稅金支出10.其他成本支出估算第六部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>開發(fā)進(jìn)度第七部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>資源供給1.資金籌集與使用計劃2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計劃和采購方式3.施工力量組織計劃4.</A>項目</A>施工期間的動力、水電等供應(yīng)5.</A>項目</A>竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)第八部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>財務(wù)評價1.獲利性評價1.1成本利潤率1.2銷售利潤率2.效率評價2.1經(jīng)營比率2.2資金利用率3.信譽(yù)評價3.1流動比率3.2杠桿比率4.靜態(tài)獲利分析4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動態(tài)獲利分析5.1財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）5.2財務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)第九部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>風(fēng)險評價1.盈虧平衡分析2.敏感性分析2.1變動因素一2.2變動因素二第十部分　農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>綜合評價1.經(jīng)濟(jì)評價（定性）2.社會評價（定性）3.環(huán)境評價4.存在問題與建議5.總體結(jié)論及建議 -------------------根據(jù)</A>項目</A>性質(zhì)，有關(guān)章節(jié)參考以下詳細(xì)的范文格式模板：農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A></A>可行性報告</A>范文格式范本

第一部分：</A>項目</A>決策背景及摘要一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對</A>項目</A>開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，</A>項目</A>處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、 </A>項目</A>淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素

1、 </A>項目</A>啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心</A>項目</A>）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、</A>項目</A>合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

第一部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>概況一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：</A>項目</A>在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及</A>項目</A>開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他五、農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、產(chǎn)品容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評估

（一）現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的用途

（二）規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風(fēng)險評估

城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致</A>項目</A>中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、</A>項目</A>開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。

六、總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>市場分析一、區(qū)域產(chǎn)品市場成長狀況 1、區(qū)域產(chǎn)品市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化 2、區(qū)域產(chǎn)品市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年） ? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ? 平均售價 3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：</A>項目</A>周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn) 6、結(jié)論： ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照</A>項目</A>的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 1、市場定位 2、目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn) 3、產(chǎn)品建議第四部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路 1、設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。 2、主要產(chǎn)品類型。

3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 5、如果是大型、超大型</A>項目</A>，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計的</A>可行性分析</A> 1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)</A>項目</A>開發(fā) 一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的</A>可行性分析</A>。第六部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，</A>項目</A>總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

建安工程費(fèi)

配套費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)

直接建造成本小計

營銷費(fèi)用

管理費(fèi)用

總計二、稅務(wù)分析 1、營業(yè)稅及附加 2、所得稅 3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，</A>項目</A>本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析 1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 2、 </A>項目</A>利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） </A>項目</A>總金額（萬元）銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率 3、 </A>項目</A>開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元) 4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120% 總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率（2）售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價×90% 預(yù)測售價預(yù)測售價×110% 預(yù)測售價×120% 營業(yè)額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率（3）容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比

營業(yè)額

總投資

毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率四、 </A>項目</A>資金預(yù)測 1、資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（</A>項目</A>公司）；主要部門設(shè)置。六、人力資源需求：啟動</A>項目</A>對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：農(nóng)業(yè)園區(qū)項目</A>綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議附件： 1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

2、按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程</A>

以上就是小編對于農(nóng)貿(mào)市場項目可行性報告問題和相關(guān)問題的解答了，如有更多相關(guān)問題，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。